要做好房地產企業會計核算，必須根據企業自身業務情況合理設置會計科目，科目規范是會計核算的基礎，但也是最重要的。切不可直接套用別家企業的科目設置。此外，房地產企業會計核算還有一個重要的事項——分攤，與難度系數較高的制造業分攤方式不同，房地產企業的分攤方式需要從會計、企業所得稅、土地增值稅三個維度去考慮。會計和企業所得稅的處理兩者差異相對較小，但是與土地增值稅的處理差異還是比較大的，因為會計準則是全國統一適用的，而土地增值稅的適用規定在各省市都存在差異，很多納稅人對土地增值稅進行籌劃，其實就是對分攤事項而言。本文從會計、所得稅、土地增值稅三個方面分析房地產企業核算之分攤的問題。
成本對象如何確定
房地產企業核算的分攤，是將一項或多項成本費用，分攤到相應的成本對象上去。雖然會計、所得稅、土地增值稅存在口徑差異，但是在考慮成本對象時仍要兼顧三者。也就是成本對象的設置，既要便于核算，也要考慮所得稅，土地增值稅。
會計核算成本對象確定原則
一般來說，會計核算對于成本對象，企業需要制定專門的規則，通常有以下兩種：
1. 業態范圍的考慮
2. 工程進度的考慮
因為工程進度跟竣工結轉的賬務處理有直接聯系，所以工程進度不同的企業，為避免重復工作，如果進度差異超過一定期限，應在成本歸集時分開核算。但對于雖然工程進度不一，最后還是同期竣工的企業，可以不分開核算。
3. 用地紅線范圍的考慮
房地產企業做項目規劃時，如果建筑物部分基底超出或者壓住目前已取得用地紅線，暫不能報建和施工，若與該項目其他物業一起發包的，應了解否可以與該項目其他物業同時完工，還是待日后將這部分用地取得土地使用證后才可建造，以此判斷是否需要單列核算。
4. 立項范圍與土地增值稅的考慮
以上所有原則，一是需要在會計準則的基礎上，二是基于對土地增值稅清算的考慮。在確認成本核算對象時應結合立項判斷，同時還應了解項目所在地主管稅務機關對土增稅清算事項的要求，盡量減少稅會差異的產生，導致成本再次被拆分。
所得稅成本對象確定原則
《國家稅務總局關于印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發〔2009〕31號），對所得稅成本對象確定原則進行了規定。第二十六條規定，成本對象是指為歸集和分配開發產品開發、建造過程中的各項耗費而確定的費用承擔項目。計稅成本對象的確定原則如下：（一）可否銷售原則。開發產品能夠對外經營銷售的，應作為獨立的計稅成本對象進行成本核算；不能對外經營銷售的，可先作為過渡性成本對象進行歸集，然后再將其相關成本攤入能夠對外經營銷售的成本對象。（二）分類歸集原則。對同一開發地點、竣工時間相近、產品結構類型沒有明顯差異的群體開發的項目，可作為一個成本對象進行核算。（三）功能區分原則。開發項目某組成部分相對獨立，且具有不同使用功能時，可以作為獨立的成本對象進行核算。（四）定價差異原則。開發產品因其產品類型或功能不同等而導致其預期售價存在較大差異的，應分別作為成本對象進行核算。（五）成本差異原則。開發產品因建筑上存在明顯差異可能導致其建造成本出現較大差異的，要分別作為成本對象進行核算。（六）權益區分原則。開發項目屬于受托代建的或多方合作開發的，應結合上述原則分別劃分成本對象進行核算。
土地增值稅成本對象確定原則
《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號）第一條規定，土地增值稅的清算單位，土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算，對于分期開發的項目，以分期項目為單位清算。開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。
《國家稅務總局關于修訂財產行為稅部分稅種申報表的通知》（稅總發〔2015〕114號）中對土地增值稅納稅申報表做了修改，將“兩分法”變更為“三分法”，即普通住宅、非普通住宅和其他類型商品房，但規定三類子目由各省自行設定，自行維護。
因為土地增值稅為地方稅種，各地都有自己的政策，所以存在兩分法、三分法、甚至四分法。納稅人應根據所在地方的土地增值稅清算文件規定處理。
分攤依據
一般來說，進行計量與核算時先區分直接成本與間接成本，屬于直接成本和能夠分清成本對象的間接成本應直接計入產品成本，共同成本和不能分清成本對象的，可先在“公共”歸集，然后根據成本動因按收益原則和配比原則分配至各成本對象。
分攤面積
基地面積：指建筑物接觸地面的自然層建筑外墻或結構外圍水平投影面積，包含在總占地面積內。
占地面積：指建筑物所占有或使用的土地水平投影面積，是各成本分攤所采用的指標，可參考“開發數據簡表”上的“總用地面積”。占地面積包括建筑物基底面積、綠地、道路等的面積，通常指紅線內用地面積。
建筑面積：指住宅建筑外墻外圍線測定的各層平面面積之和，反映建筑物建筑的規模大小，是各成本分攤所采用的指標。建筑面積與占地面積可用于計算容積率，容積率=建筑面積/占地面積。
可售建筑面積：指取得《商品房預售許可證》、可預售和銷售的商品房面積。它是完工結轉計入“庫存商品”以及結轉“主營業務成本”采用的指標。
分攤核算規則
企業在制定成本分攤核算規則時，必須考慮會計和稅法的因素。如果企業指定的分攤依據與土地增值稅規定不一致，則需要在土地增值稅清算時，進行重新分攤。
工程成本分攤：按照各業態的占地面積計算土地價款，再按照相應業態的地上建筑面積分攤。
收費與前期工程費用：場地平整按占地面積、其余按照總建筑面積分攤。
建造成本——建安成本：按照各業態單體實際的成本；社區管網：按照總建筑面積分攤；公共配套：按照地上可售面積分攤；工程其他：按照總建筑面積分攤。
非工程成本分攤——費用及稅金：管理費用（按照各銷售業態的可售建筑面積分攤）；營銷費用（按照各銷售業態的銷售收入進行分攤。）
其他成本——物業管理啟動費：根據業態類型，按照建筑面積分攤。
根據業態和業務，還存在特殊的分攤，比如別墅房附屬地下車位的分攤，地上及地下車位成本應直接計入相應產品成本。以上分攤歸集方式，只是筆者根據個人觀點提出的，僅供大家參考，不可直接套用。
地價分攤：按占地面積和按可售面積兩種情況分攤，一般情況下以按可售面積分攤為主。
如住宅加少量底商項目，以住宅為主，僅配有少量底商，按可售面積分攤。
如住宅加零售商業項目，可售商業比重較大，但建筑形態上與住宅連為一體，或沒有明確的區分界線，按可售面積分攤。
如住宅加獨立商業，可售商業比重較大，建筑形態上獨立于住宅，或有明確的區分界線（可單獨劃為商業區），按占地面積分攤。
無產權公建配套設施：指歸全體業主所有或無償移交政府相關部門的會所、業主活動用房、物管公司用房、架空層、道路橋梁、學校、菜市場等。分攤時所有建造成本及土地成本均需分攤至住宅，按地上可售面積分攤。
分攤對比
土地增值稅分攤，首先是在土地增值稅暫行條例及實施細則、土地增值稅清算規程的總體原則下開展，其次是根據企業所在地的土地增值稅相關文件規定進行操作。本文以北京市土地增值稅清算規程進行舉例說明。
原北京市地方稅務局關于發布《北京市地方稅務局土地增值稅清算管理規程》的公告（北京市地方稅務局公告2016年第7號）
第三十一條有關扣除項目金額的計算分攤中規定，納稅人分期開發項目或者同時開發多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產的，應按照受益對象，采用合理的分配方法，分攤共同的成本費用。
1.占地面積法：即按照房地產土地使用權面積占土地使用權總面積的比例計算分攤；
2.建筑面積法：即按照房地產建筑面積占總建筑面積的比例計算分攤；
3.直接成本法：即按照受益對象或清算單位直接歸集成本費用；
4.稅務機關確認的其他合理方法。
屬于多個清算單位共同發生的扣除項目金額，原則上按建筑面積法分攤，如無法按建筑面積法分攤，應按占地面積法分攤或稅務機關確認的其他合理方法分攤。
同一清算單位發生的扣除項目金額，原則上應按建筑面積法分攤。對于納稅人能夠提供相關證明材料，單獨簽訂合同并獨立結算的成本，可按直接成本法歸集。
同一清算單位中納稅人可以提供土地使用權證或規劃資料及其他材料證明該類型房地產屬于獨立占地的，取得土地使用權所支付的金額和土地征用及拆遷補償費可按占地面積法計算分攤。
同一清算單位中部分轉讓國有土地使用權或在建工程，其共同受益的項目成本，無法按照建筑面積法分攤計算的，可按照占地面積法或稅務機關確認的其他合理方法進行分攤。
